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一、物業(yè)服務(wù)費用支付問題：

答：（一）前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至物業(yè)交付業(yè)主當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔；

       （二）物業(yè)交付業(yè)主后次月起的物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主承擔。

　　業(yè)主空置物業(yè)的，應(yīng)當全額交納物業(yè)服務(wù)費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)受專營服務(wù)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取任何附加費用。

二、設(shè)立業(yè)主大會的條件：

答：符合下列情形之一的，業(yè)主可以向鎮(zhèn)政府、街道辦提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求：

（一）占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主聯(lián)名的；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到該區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的；

（三）首套房屋出售并交付使用超過兩年，交付使用的建筑面積達到該區(qū)域建筑物總面積百分之三十以上的。

三、業(yè)主大會的職權(quán)：

答：（一）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

       （二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作；

       （三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議、批準物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行合同；

       （四）決定籌集和使用物業(yè)專項維修資金；

       （五）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

       （六）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告和財務(wù)報告；

       （七）決定利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營以及所得收益的分配和使用；

       （八）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會等業(yè)主組織的工作經(jīng)費；

       （九）有關(guān)共有和共同管理的其他重大事項。

　　決定前款第四項和第五項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會，聘請業(yè)主委員會專職工作人員。業(yè)主監(jiān)事會、專職工作人員的產(chǎn)生辦法、工作職責、所需經(jīng)費在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

四、業(yè)主大會投票表決事項：

答：業(yè)主大會投票表決事項應(yīng)當書面送交、通過物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)發(fā)送全體業(yè)主或者送至全體業(yè)主在該物業(yè)管理區(qū)域的專有部分內(nèi)，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告七日。

　　公告期限屆滿，除籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施事項外，管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定，對其他表決事項，業(yè)主未進行投票的，推定該業(yè)主同意參與表決的過半數(shù)業(yè)主的意見。未參與表決的業(yè)主投票權(quán)數(shù)計算規(guī)則和法律后果，應(yīng)當在公告事項中向全體業(yè)主明示。

　　前款所稱的過半數(shù)業(yè)主，需要同時滿足以下兩個條件：

　　（一）專有部分面積占參與表決業(yè)主建筑物總面積二分之一以上；

　?。ǘ┤藬?shù)占參與表決業(yè)主人數(shù)二分之一以上。

　　投票表決期間，業(yè)主不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的，籌備組、業(yè)主大會或者鎮(zhèn)政府、街道辦應(yīng)當采取有效措施予以通知。

五、業(yè)主委員會的職責：

答：（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

　?。ǘ┙M織召開業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

　?。ㄈ┡c業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄋ模┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄎ澹┍O(jiān)督管理規(guī)約實施；

　?。┙M織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用；

　?。ㄆ撸┱{(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

　?。ò耍┓?、法規(guī)和業(yè)主大會賦予的其他職責。

六、哪種情形不得成為業(yè)主委員會委員：

答：（一）存在違法裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法占用物業(yè)共有部分等行為；

　?。ǘ┻B續(xù)三個月以上或者累計六個月以上拖欠物業(yè)服務(wù)費用；

　?。ㄈ┍救?、配偶以及直系親屬在所聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)工作；

　?。ㄋ模┐嬖谒魅　⒎欠ㄊ帐芙ㄔO(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報酬等行為；

　?。ㄎ澹┐嬖谛孤稑I(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)活動的行為；

　?。┐嬖谄渌`反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的行為，不宜成為業(yè)主委員會委員的。

　　已當選的業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議決定是否終止其委員職務(wù)。業(yè)主委員會不組織召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會無法作出決定的，由鎮(zhèn)政府、街道辦審查，認為應(yīng)當終止委員資格的，作出終止決定。

七、物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿怎么辦？

答：物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同；決定不續(xù)聘的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務(wù)合同未約定期限的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者選聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會。

八、車位的使用與管理：

答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。

　　建設(shè)單位對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫出租的，應(yīng)當優(yōu)先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位可以將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人，但租賃合同期限不得超過六個月。

　　建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方可出售車位、車庫。建設(shè)單位應(yīng)當在出售車位、車庫三十日前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。

九、新建物業(yè)的承接查驗程序：

答：（一）在物業(yè)竣工驗收合格、交付使用三十日前，建設(shè)單位應(yīng)當書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其擬承接的物業(yè)服務(wù)項目進行綜合性的物業(yè)承接查驗，確保物業(yè)服務(wù)項目達到規(guī)劃設(shè)計和使用要求；

　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位相關(guān)人員成立物業(yè)承接查驗小組，由物業(yè)承接查驗小組確定包括查驗內(nèi)容、查驗方法和查驗人員等內(nèi)容的物業(yè)承接查驗方案；

　　（三）建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)圖紙資料及電子檔案；

　　（四）物業(yè)承接查驗小組依據(jù)物業(yè)承接查驗方案查驗物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備，并記錄查驗結(jié)果；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)將查驗結(jié)果書面通知建設(shè)單位；

　?。┙ㄔO(shè)單位解決物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題或者出具書面承諾確定解決問題的時間；

　?。ㄆ撸┐_認查驗結(jié)果；

　　（八）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；

　　（九）辦理物業(yè)服務(wù)項目交接手續(xù)；

　?。ㄊ┺k理物業(yè)承接查驗備案。

十、承接查驗的備案管理：

答：建設(shè)單位應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)項目交接完成之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)服務(wù)項目所在地的區(qū)物業(yè)主管部門申請備案：

　?。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同；

　?。ǘ┡R時管理規(guī)約；

　?。ㄈ┪飿I(yè)承接查驗協(xié)議；

　?。ㄋ模┙ㄔO(shè)單位移交資料清單；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)承接查驗記錄；

　?。┙唤佑涗?；

　　（七）其他與物業(yè)承接查驗有關(guān)的資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在完成物業(yè)承接查驗備案之日起五日內(nèi)，將備案情況書面告知物業(yè)服務(wù)項目所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，同時在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置長期公示物業(yè)承接查驗情況。

十一、哪些表決事項可以采用電子投票形式表決：

　?。ㄒ唬┰O(shè)立業(yè)主大會；

　　（二）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作；

　?。ㄋ模Q定是否設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會；

　　（五）選舉業(yè)主監(jiān)事會或者更換業(yè)主監(jiān)事會成員；

　?。┻x聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，決定或者變更物業(yè)管理方式、招標方案、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和收費方案；

　　（七）籌集、管理和使用物業(yè)專項維修資金；

　　（八）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的用途；

　?。ň牛彶闃I(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的年度工作報告、收支預算結(jié)算報告、業(yè)主監(jiān)事會的工作報告；

　?。ㄊQ定利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營及所得收益的分配和使用等方案；

　?。ㄊ唬┥暾堈{(diào)整物業(yè)管理區(qū)域；

　　（十二）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會等業(yè)主組織的工作職責和經(jīng)費；

　?。ㄊ└淖兓蛘叱蜂N本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；

　?。ㄊ模┓?、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定應(yīng)由業(yè)主共同決定的其他事項。

十二、電子投票的表決和公示：

　　召集人應(yīng)當在電子投票系統(tǒng)開始使用前二十日，將電子投票和書面投票的起止時間、擬表決事項、表決規(guī)則等事項書面告知鎮(zhèn)街，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，公示時間不少于十五日。電子投票和書面投票的起止時間應(yīng)當一致。

　　業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個人對公示事項有異議的，應(yīng)當在公示期內(nèi)向召集人提出。召集人應(yīng)當在公示結(jié)束之日起五個工作日內(nèi)予以書面答復。電子投票和書面投票的起止時間、擬表決事項、表決規(guī)則等事項發(fā)生變更的，應(yīng)當按照本規(guī)定重新公示。

　　公示期滿后，召集人應(yīng)當在電子投票系統(tǒng)開始使用前，在鎮(zhèn)街的指導、監(jiān)督下，將投票起止時間、擬表決事項、表決規(guī)則等事項錄入電子投票系統(tǒng)。

十三、新建物業(yè)首期物業(yè)專項維修資金交存標準：

　?。ㄒ唬┪磁渲秒娞莸淖≌飿I(yè)交存標準為70元/平方米；

　　（二）配置電梯的住宅物業(yè)交存標準為90元/平方米；

　?。ㄈ┓亲≌飿I(yè)交存標準為100元/平方米。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的車位、車庫、地下室的業(yè)主交存的該部分物業(yè)專項維修資金，專項用于車位、車庫、地下室共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。

十四、存量物業(yè)的物業(yè)專項維修資金交存標準：

　?。ㄒ唬┮淮涡匝a建方式

　　按照未配置電梯的住宅每平方米建筑面積70元、配置電梯的住宅每平方米建筑面積90元、非住宅每平方米建筑面積100元 （非住宅含有產(chǎn)權(quán)的地下室、商業(yè)） 的標準，一次性交存首期物業(yè)專項維修資金。

　?。ǘ┌丛卵a建的方式

　　按照未配置電梯的住宅每平方米建筑面積每月0.30元、配置電梯的住宅及非住宅物業(yè)每平方米建筑面積每月0.40元的標準補繳首期物業(yè)專項維修資金。首期物業(yè)專項維修資金交存期限為完成一次性交存標準的總額。

十五、物業(yè)共用部位指哪些：

　　物業(yè)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢建筑物全體業(yè)主或部分業(yè)主共有的部位，一般包括：基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。