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　　《斗門區(qū)國有小地塊管理辦法》（以下簡稱《辦法》）已經五屆 119次區(qū)政府常務會議審議通過，于2025年5月19日起施行。《辦法》的頒布實施，規(guī)范“國有小地塊”使用權管理工作、進一步明確規(guī)劃建設審批要求，保障土地所有者、使用者合法權益發(fā)展發(fā)揮重要作用。

　　一、規(guī)定制定的背景

　?。ㄒ唬┳鹬囟烽T區(qū)歷史土地出讓情況，銜接現行地價政策。本辦法所指國有小地塊是指斗門轄區(qū)內依法取得產權登記的個人名下面積小于 3000（含本數）平方米的國有住宅建設用地。在國家實施招拍掛制度以前，斗門縣下轄的村、鎮(zhèn)、企業(yè)自征自用和轉讓土地的情況較為普遍，斗門區(qū)范圍內存在大量“國有小地塊”，歷史上普遍按土地面積繳交地價，未附有容積率，且規(guī)劃報建政策與我市現行地價政策未有效銜接，《辦法》明確申請核發(fā)建設用地規(guī)劃許可及轉讓用地的條件，前提需按確定的建設規(guī)模繳清地價。

　?。ǘ┿暯右?guī)劃技術標準的需要。隨著斗門區(qū)規(guī)劃與建設不斷推進，由于國有小地塊的特殊性，《珠海市城市規(guī)劃技術標準與準則》無法完全涵蓋到，影響到國有小地塊規(guī)劃建設的規(guī)范化管理，原斗門區(qū)執(zhí)行的《關于加強斗門區(qū)國有小地塊管理的意見》（珠斗府辦〔2016〕15號）已過期失效，本《辦法》參考《珠海市人民政府關于規(guī)范我市村民建房風貌管理的通知》（珠府〔2020〕25號）明確國有小地塊新建項目的建設要求。

　　二、規(guī)定制定的過程

　　市自然資源局斗門分局根據斗門區(qū)歷史用地情況結合《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《廣東省國有建設用地使用權交易市場管理規(guī)定》《珠海經濟特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等國家、省、市級政策起草形成《辦法》，按照規(guī)范性文件制定要求履行公開征求意見、公平競爭審查、集體審議、合法性審查等程序，修改完善并經會議審議通過。

　　三、規(guī)定的主要內容

　　《辦法》包括使用范圍、土地權益利用管理、用地開發(fā)建設要求、加強監(jiān)督管理等內容，分為五章十五條。主要有以下內容：

　　（一）明確意見適用對象

　?。ǘ┌赐恋貦鄬賮碓捶謨蓜潛苡玫丶俺鲎層玫貎蓚€章節(jié)明確涉及使用權方面管理工作及用地開發(fā)建設要求，主要包括以下內容：

　　1.明確確認宗地四至坐標處理方式。

　　2.明確出讓用地地價計收程序。我市現行地價政策為依用地單位申請，如用地單位報建及驗收后，未向自然資源部門申請按確權面積進行地價核準，則存在未按建設規(guī)模繳交地價款但享有相應規(guī)模權益的問題，因此，小地塊需辦理建設用地許可證的，根據用地單位申請及確定的建設規(guī)模，按照受理時的地價管理規(guī)定辦理地價核實手續(xù)，并簽訂用地協議，強化用地手續(xù)。

　　3.核發(fā)建設用地規(guī)劃許可及確定規(guī)劃條件。明確核發(fā)建設用地規(guī)劃許可需先行確定規(guī)劃設計方案及繳清地價款。

　　4.明確規(guī)劃報建要求。參照《珠海市人民政府關于規(guī)范我市村民建房風貌管理的通知》關于明確村民住宅建設標準的規(guī)定，明確用建筑層數，并根據權屬類型確定用地可建容積率。斗門區(qū)國有小地塊歷史上普遍由斗門縣下轄的村、鎮(zhèn)、企業(yè)自征自用和轉讓土地，僅按土地面積繳交地價款，轉讓合同未附有批準容積率，則用地已繳清地價款對應可批準建設的規(guī)模應視為土地面積對應的容積率1.0，鑒于此，不同權屬類型確定用地可建容積率如下：（1）劃撥用地建設因未涉及地價款繳交問題，允許建設項目容積率≤1.0；（2）出讓用地建設需先行按擬建設規(guī)模補繳地價款，允許建設項目容積率≥1.0。

　　5.規(guī)范轉讓行為。斗門區(qū)歷史上出讓的用地，普遍為按土地面積出讓，未包含容積率，現明確國有建設用地使用權土地取得方式為出讓并已取得產權登記的用地，需按經批準的建設規(guī)模繳清地價后方可轉讓。

　?。ㄈ┘訌姳O(jiān)督管理。國有小地塊的規(guī)劃管理涉及自然資源及城管等多個部門的聯合管理，因此各鎮(zhèn)人民政府(街道辦)、自然資源部門和城管執(zhí)法部門應當互相協助，共同配合做好國有小地塊監(jiān)督管理工作。

　　（四）解釋部門及有效期。本實施意見由自然資源主管部門負責解釋，自2025年5月19日起施行，有效期5年。